Baufinanzierung Unterlagen – diese Dokumente benötigen Sie für Ihr Eigenheim

Viele Menschen arbeiten lange auf ihr Lebensziel hin, endlich die eigenen vier Wände zu bauen. Doch bevor überhaupt an den Start der Bauarbeiten gedacht werden kann, muss zunächst die Finanzierung des Traumhauses auf sicheren Füßen stehen. Damit Ihr Bankberater eine Entscheidung für oder gegen die Gewährung eines Kredits treffen kann, müssen Sie detailliert Ihre finanzielle Situation und Informationen zur Immobilie offenlegen. Wir informieren Sie, welche Dokumente und Nachweise Sie für die Baufinanzierung benötigen.

Unterlagen Baufinanzierung – ein kurzer Überblick

Welche Unterlagen Sie für eine Baufinanzierung bei Ihrer Bank vorlegen müssen, lässt sich nicht pauschal beantworten. Zum einen hängt dies von Ihrem Arbeitsverhältnis ab (angestellt oder selbstständig) und zum anderen hat diesbezüglich jedes Kreditinstitut individuelle Regeln. Informieren Sie sich daher unbedingt während der ersten Beratungsgespräche darüber, welche Unterlagen Ihre Bank benötigt. Die Volksbank Lüneburger Heide wird Sie vor Ihrer Beratung darüber informieren, welche Unterlagen Sie benötigen.

Zunächst einmal sollten Sie wissen, warum Ihr Kreditberater überhaupt Unterlagen zur Kreditvergabe benötigt. Die Aufgabe Ihres Beraters ist es herauszufinden, welche monatliche Darlehensrate für Sie leistbar ist. Daraus lässt sich anschließend die mögliche Darlehenssumme berechnen. Wie viel Einkommen haben Sie jeden Monat zur Verfügung und welchen weiteren finanziellen Verpflichtungen müssen Sie nachkommen? Können Sie die Darlehensrate auch bezahlen, wenn sich Ihre Lebenssituation z.B. durch Familienzuwachs oder Renteneintritt verändert? All dies berücksichtigt Ihr Baufinanzierungsexperte in seiner Beratung, damit die Finanzierung und später auch die Anschlussfinanzierung zu Ihnen und Ihrem Leben passt und Sie vor unliebsamen Überraschungen geschützt sind.

Die benötigten Unterlagen lassen sich in folgende Bereiche zusammenfassend untergliedern:

  • Nachweise über Ihr Einkommen aus nicht selbstständiger Arbeit
  • Nachweise zu Einkünften aus selbstständiger Arbeit/Gewerbebetrieben/Land- und Forstwirtschaft
  • Nachweise zu Zahlungsverpflichtungen und Krediten
  • Unterlagen und Informationen zur Immobilie und der Lage des Grundstücks

Unterlagen für die Immobilienfinanzierung – eine gute Bonität ist das A und O

Für eine solide Eigenheimfinanzierung ist eine gute Bonität absolute Grundvoraussetzung. Ihre finanziellen Verhältnisse werden vor allem an Ihren Einkünften ersichtlich und geben dem Bankmitarbeiter ein Indiz dafür, welche monatliche Kreditrate Sie überhaupt bezahlen können. Welche Unterlagen für die Immobilienfinanzierung Sie bezogen auf Ihre Einkünfte benötigen, hängt von der Art Ihrer Beschäftigung ab. Es kann zwischen einem Angestelltenverhältnis und Einkünften aus selbstständiger Arbeit, Einkünften eines Gewerbebetriebs und der Land- und Forstwirtschaft unterschieden werden.

Unterlagen Immobilienfinanzierung für Einkünfte aus nicht selbstständiger Arbeit

Als Kreditnehmer müssen Sie Ihrer Bank in der Regel folgende Unterlagen zur Immobilienfinanzierung vorlegen, wenn Sie in einem Angestelltenverhältnis stehen:

  • Gehaltsnachweise der letzten drei Monate (bei Rentnern: Rentenbescheide)
  • Aktuelle Renteninformationen (Beginn der Rente und Höhe der Zahlung)
  • Lohnsteuerbescheid des vergangenen Jahres
  • Bei Mitglied einer privaten Krankenversicherung: Nachweis und Höhe des Beitrags

Die genauen Anforderungen können sich je nach Kreditinstitut unterscheiden. Einige Banken verlangen auch mehr als die letzten drei Gehaltsnachweise. Andere Institute lassen sich sogar den Arbeitsvertrag vorlegen. Zudem verlangen viele Kreditgeber einen Nachweis, dass es sich um eine unbefristete Anstellung handelt. Erfragen Sie daher am besten vorab bei Ihrer Bank, welche Dokumente Sie benötigen.

Wichtige Baufinanzierungsunterlagen, wenn Sie einer selbstständigen Tätigkeit nachgehen

Wenn Sie selbstständig sind oder auch nebenberuflich ein Gewerbe angemeldet haben, benötigen Sie andere Dokumente als ein Angestellter zur Beantragung eines Kredits. Die folgende Auflistung führt die benötigten Unterlagen auf:

  • Bilanz- und Gewinnermittlung des laufenden Jahres und vergangener Geschäftsjahre
  • betriebswirtschaftliche Auswertung inkl. Summen- und Saldenliste
  • falls vorhanden, der Gesellschaftervertrag
  • Auszug aus dem Handelsregister
  • bei zusammenhängenden Gesellschaften eine Verflechtungsübersicht

Im Gegensatz zum Angestelltenverhältnis, können die Einkünfte eines Gewerbebetriebs und jeder anderen selbstständigen Tätigkeit größeren Einkommensschwankungen unterlegen sein. Viele Banken legen daher nicht nur auf die Gewinnermittlung des aktuellen Jahres wert, sondern möchten sich auch über die Entwicklung der Geschäfte in den vergangenen Jahren ein Bild machen. So kann Ihr Kreditberater einen Durchschnittswert Ihrer Einkünfte ermitteln, der zusammen mit der betriebswirtschaftlichen Auswertung einen guten Anhaltspunkt liefert, wie sich die Einkünfte in den kommenden Jahren entwickeln werden.

Wenn Sie nebenberuflich einer selbstständigen Tätigkeit nachgehen oder ein Kleingewerbe angemeldet haben, müssen Sie neben den Unterlagen für das Angestelltenverhältnis auch die oben aufgeführten Dokumente für die selbstständige Tätigkeit vorlegen.

Welche Unterlagen für die Baufinanzierung nötig sind: Zahlungsverpflichtungen offenlegen

Durch die Vorlage der Dokumente zu Ihrem Einkommen hat Ihr Bankberater ein erstes Gefühl, wie Ihre finanziellen Verhältnisse sind. Darüber hinaus ist jedoch auch entscheidend, welchen Zahlungsverpflichtungen Sie jedem Monat nachkommen müssen. Die folgende Liste stellt dar, welche zusätzlichen Unterlagen für eine Baufinanzierung neben den bereits genannten Dokumenten notwendig sind:

  • eine unterschriebene SCHUFA-Selbstauskunft
  • Nachweise über weitere Kredite

Die SCHUFA ist das größte private Unternehmen in Deutschland, das Daten zu Zahlungsverpflichtungen von Privatpersonen speichert und verarbeitet. Wenn Sie daher einen Kredit in Anspruch nehmen, einen Handyvertrag abschließen oder weitere Geschäfte eingehen, wird dies als Eintrag in Ihrer sogenannten SCHUFA-Datei gespeichert. Auch Zahlungsausfälle oder -rückstände werden in Ihrer Datei vermerkt. Die SCHUFA errechnet anhand der gespeicherten Daten die Wahrscheinlichkeit, wie hoch die Gefahr eines Kreditausfalls in Ihrem persönlichen Fall sein kann. Dies ist ein guter Hinweis für ein Kreditinstitut, wie gut oder schlecht Ihre Bonität angesehen werden kann. Mit Ihrer unterschriebenen Selbstauskunft gewähren Sie Ihrem Kreditinstitut einen Einblick in Ihre SCHUFA-Datei und dem für Sie errechneten Score.

Wenn Sie bereits weitere Kredite, zum Beispiel für ein Auto oder eine weitere Immobilie bedienen müssen, ist dies eine wichtige Information für Ihren Bankberater. Denn die monatliche Rate für Ihren laufenden Kredit schränkt Ihren finanziellen Rahmen ein. Die Höhe eines neuen Kredits kann daher bei bereits bestehenden Verträgen deutlich beschränkt werden oder sogar einer Neuvergabe gänzlich im Wege stehen.

Auch wenn Sie sich in einem Insolvenzverfahren befinden oder dies bereits angedroht wurde, kann es ein entscheidender Grund sein, der eine Kreditvergabe behindert. Denn im Falle einer Insolvenz ist es extrem unwahrscheinlich, dass Sie mögliche monatliche Raten zur Tilgung eines Baukredits auch bedienen können. Kontoauszüge der letzten Monate spiegeln ebenfalls ein gutes Bild der finanziellen Situation wider. Viele Kreditgeber verlangen daher die Vorlage dieser Auszüge.

Die Immobilie – Unterlagen, die Sie zum Kreditantrag vorlegen müssen

Neben Ihrer finanziellen Situation wird sich Ihr Bankberater auch für Details der Immobilie interessieren. Die Immobilie dient dem Kreditinstitut als Sicherheit und um dessen Wert einzuschätzen, benötigt die Bank eine Reihe von Unterlagen.

Betrachten wir den Fall, dass Sie kein bestehendes Gebäude kaufen möchten, sondern Ihre Wunschimmobilie selbst bauen möchten. Hierzu benötigen die meisten Kreditinstitute folgende Dokumente zum Grundstück, auf dem das Gebäude errichtet werden soll:

  • Bauplan/Grundrissplan
  • Bebauungsplan
  • Flurkarte
  • Grundbuchauszug oder Kaufvertragsentwurf

Daneben sind Objektunterlagen zum geplanten Gebäude wichtig, die folgenden Umfang umfassen müssen:

  • Kostenvoranschlag, Baukostenschätzung und Gesamtkostenaufstellung
  • Wohn-/Nutzflächenberechnung
  • Baubeschreibung
  • Aufstellung über Eigenleistung
  • Auszug aus dem Baulastenverzeichnis
  • Baugenehmigung oder Bauanzeige

Viele Banken verlangen eine Gebäudeversicherung, die Schäden am Rohbau und dem fertig errichteten Gebäude durch Feuer, Sturm, Wasser und Erdbeben abdeckt. Daher müssen Sie bei den meisten Anträgen auch eine Kopie der Rohbauversicherung und der Gebäudeversicherung vorlegen.

Ihr Bankberater kann Ihnen bei der Beschaffung der Unterlagen zur Seite stehen und Fragen beantworten. Sprechen Sie diesen bitte an. Zudem ist es empfehlenswert, eine Checkliste für die benötigten Unterlagen anzulegen. Dies erleichtert Ihnen den Überblick und Sie sehen sofort, welche Dokumente Sie noch beschaffen müssen. Jede Bank hat ihre eigene Liste zu den Unterlagen. Die Volksbank Lüneburger Heide wird Sie vor Ihrer Beratung darüber informieren, welche Unterlagen Sie benötigen.

Häufige Fragen

Müssen bestimmte Voraussetzungen erfüllt werden, um für eine Baufinanzierung ein Darlehen zu erhalten?

Die wichtigste Voraussetzung ist, dass Sie die Darlehensrate langfristig bezahlen können und dass die Immobilie werthaltig ist und geringen Wertschwankungen unterliegt. Darüber hinaus muss für die Baufinanzierung ein Eigenanteil in Form von Eigenkapital eingebracht werden. Die Nebenkosten, die beim Hauskauf anfallen, können schnell bei 10 Prozent der Kaufsumme liegen. Diese Kosten für Grunderwerbssteuer und Notarkosten für den Grundbucheintrag sollten Sie aus eigener Tasche stemmen.

Müssen bestimmte Voraussetzungen erfüllt werden, um für eine Baufinanzierung ein Darlehen zu erhalten?

Die wichtigste Voraussetzung ist, dass Sie die Darlehensrate langfristig bezahlen können und dass die Immobilie werthaltig ist und geringen Wertschwankungen unterliegt. Darüber hinaus muss für die Baufinanzierung ein Eigenanteil in Form von Eigenkapital eingebracht werden. Die Nebenkosten, die beim Hauskauf anfallen, können schnell bei 10 Prozent der Kaufsumme liegen. Diese Kosten für Grunderwerbssteuer und Notarkosten für den Grundbucheintrag sollten Sie aus eigener Tasche stemmen.

Was passiert mit der Baufinanzierung beim Verkauf der Immobilie?

Fällt nach der Rechtslage der Vertragsgegenstand weg (Verkauf Haus), dann können Sie das Darlehen gegen Zahlung eines Vorfälligkeitsentgeldes zurückzahlen.

Kann die Baufinanzierung auf mehrere Darlehen aufgeteilt werden?

Sie können die Finanzierung in unterschiedliche Laufzeiten und Zinsbindungen aufteilen und sich so unter Umständen einen günstigeren Zins sichern. Das macht immer dann Sinn, wenn feststeht, dass ein fester Betrag in die Finanzierung mit einfließt und dadurch ein Darlehen abgelöst werden kann. Das kann durch einen zuteilungsreifen Bausparvertrag erfolgen oder aber durch eine Lebensversicherung.

Ist eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital möglich?

Grundsätzlich gilt bei einer Finanzierung: Je mehr Eigenkapital Sie mitbringen, desto günstiger wird der Sollzins, da das Risiko für die Bank sinkt. Aber auch Finanzierungen ohne Eigenkapital sind möglich. Denn es wird bei jeder Finanzierung, egal wie hoch das mitgebrachte Eigenkapital ist, geprüft, ob Sie die Darlehensrate langfristig bezahlen können und ob die Immobilie werthaltig ist und geringen Wertschwankungen unterliegt.

Unsere Baufinanzierungsexperten

Team Lüneburg-HanSa

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Unsere Baufinanzierungsexperten stehen Ihnen von Anfang bis Ende Ihres Projekts zur Seite und unterstützen Sie bei Ihrem Vorhaben.

Team Heidekreis

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Team Winsen-Seevetal

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