Baufinanzierung Tipps – so wird der Traum vom Eigenheim wahr

Das Eigenheim ist ein großer Traum vieler Menschen. Gleichzeitig ist das eigene Haus die vermutlich größte Anschaffung, die der durchschnittliche Verbraucher im Laufe seines Lebens tätigen wird. Daher ist der Kauf eines Hauses immer eine Entscheidung, die genau überlegt sein will. Wir geben Ihnen in diesem Ratgeber wertvolle Tipps, wie Sie die Baufinanzierung sinnvoll planen können und was es zu beachten gilt.

Hausfinanzierung Tipps – so viel darf die eigene Immobilie kosten

Sparschwein

Egal ob mieten oder kaufen, zu Beginn der Entscheidung für ein eigenes Haus steht immer die Frage: Wie viel darf die eigene Immobilie eigentlich kosten? Die Hausfinanzierung kann sich aus den folgenden drei Säulen zusammensetzen:

  • Eigenkapital
  • Darlehen
  • öffentliche Kredite oder Zuschüsse

Das Eigenkapital umfasst Ihre persönlichen Ersparnisse, die Sie in die Immobilienfinanzierung einbringen können. Wichtig ist dabei zu beachten, dass Sie nicht Ihre kompletten Rücklagen einkalkulieren sollten. Denn auch nach dem Hauskauf sollten Sie einen finanziellen Notfallpuffer für ungeplante Anschaffungen zur Verfügung haben. Eine defekte Waschmaschine oder eine kostspielige Autoreparatur sollten Sie trotz der Anschaffung eines Eigenheims mit finanziellen Rücklagen bewältigen können. Als Richtwert lässt sich ein Betrag von zwei bis drei Nettomonatslöhnen nennen, den Sie auch nach der Gewährung des Baukredits auf der hohen Kante haben sollten.

Die monatliche Kreditrate ist die Summe, die Sie laufend jeden Monat an Ihren Kreditgeber bezahlen. Diese setzt sich aus den Zinsen für den Immobilienkredit zusammen plus Ihre festgelegte Tilgung. Je höher Ihre Tilgungsrate ist, desto schneller ist die Finanzierung zurückgezahlt.

Taschenrechner

Neben dem Eigenkapital und den Baukrediten können Sie auch von öffentlichen Zuschüssen profitieren. Dazu gehören Kredite mit sehr günstigen Konditionen für den Bau von Immobilien mit Niedrigenergiehaus-Standard und Fördergelder für Familien, wie z.B. Baukindergeld.

Um definieren zu können, wie viel Ihre Wunschimmobilie kosten darf, müssen Sie die drei Töpfe zusammenrechnen, aus denen das Budget für die richtige Immobilienfinanzierung generiert wird. Das bedeutet, je mehr Eigenkapital Sie einbringen können, je höher die tragbare monatliche Kreditrate liegt und je mehr Zuschüsse Sie erhalten, desto höher darf natürlich auch der Kaufpreis der Immobilie sein.

Rechnen Sie daher Eigenkapital, Kreditsumme und öffentliche Zuschüsse zusammen, erhalten Sie den Betrag, der die Immobilie abzüglich Erwerbsnebenkosten grundsätzlich kosten darf. Doch hierbei ist Vorsicht geboten, denn Sie müssen auch die Nebenkosten Ihrer Immobilie während des Finanzierungszeitraums bezahlen und eine Rücklage für etwaige Sanierungen einkalkulieren. Helfen können Online-Rechner, die Ihnen Anhaltspunkte liefern, was Ihre Immobilie kosten darf. Berücksichtigt wird bei diesen Tools Ihr Eigenkapital und die monatliche Kreditrate, die Sie stemmen können. Die Online-Rechner liefern nur einen groben Richtwert und ersetzen in keinem Falle eine umfangreiche Beratung zur Baufinanzierung Ihres Experten vor Ort. Sprechen Sie unsere Baufinanzierungsprofis gerne direkt an. In einer ausführlichen Beratung können Sie alle wichtigen Fragen zu Ihrer individuellen Baufinanzierung mit der Volksbank Lüneburger Heide klären.

So viel Eigenkapital wird benötigt

Wenn Sie ein Eigenheim kaufen, fallen neben den Kaufkosten selbst auch Erwerbsnebenkosten an. Dazu zählen:

  • Grunderwerbssteuer
  • Notarkosten für den Grundbucheintrag
  • eventuell Maklerprovision

Die Höhe dieser Kosten ist nicht zu unterschätzen, da sie prozentual zum Kaufpreis angesetzt werden. Je nach Bundesland liegt die Grunderwerbssteuer bei etwa 5 Prozent (Beispiel Niedersachsen), die Notarkosten und Amtsgerichtskosten (Grundbuchamt) bei circa 2%. Makler verlangen eine Courtage von etwa 3,5 bis 7 Prozent des Kaufpreises. In Summe kommen daher neben dem eigentlichen Kaufpreis noch zusätzliche Kosten im Umfang von ca. 7 bis 15 Prozent des Kaufpreises auf Sie als Kreditnehmer zu.

Tipp: Je höher das eingebrachte Eigenkapital ist, desto niedriger wird der angebotene Sollzins für Sie sein.

Tipps für die Baufinanzierung – nutzen Sie Fördergelder

 

Baukindergeld – Förderung des Eigenheims von Familien

Wenn Sie den Kauf oder den Bau einer Immobilie mit Ihrer Familie planen, können Sie bis zum 31.03.2021 vom sogenannten Baukindergeld profitieren. Sie erhalten pro Kind einen Zuschuss von 12.000 Euro verteilt über zehn Jahre, insofern folgende Bedingungen erfüllt sind:

  • Ihre Kinder sind unter 18 Jahren, leben in Ihrem Haushalt und Sie oder Ihr Partner beziehen Kindergeld
  • Sie sind alleinerziehend oder Sie finanzieren als Familie mit Kindern ein Eigenheim
  • Sie haben ein Haushaltseinkommen von maximal 90.000 Euro mit einem Kind oder 15.000 Euro mehr für jedes weitere Kind
  • Sie haben noch kein Baukindergeld beantragt und bereits erhalten
  • Sie haben noch kein Eigentum

Mit jedem weiteren Kind stehen Ihnen weitere 12.000 Euro zu. Wenn Sie also beispielsweise drei Kinder haben, können Sie 36.000 Euro an staatlichem Zuschuss erhalten. Das ausführliche Informieren über staatliche Zuschüsse kann sich daher lohnen.

 

KfW-Effizienzhaus-Standards – Zuschüsse für energieeffiziente Bauweise

Wenn Sie beim Bau Ihres Eigenheims effiziente Energiestandards beachten, können Sie von günstigen Konditionen bei Krediten der KfW profitieren. Das KfW-Effizienzhaus ist ein technischer Standard, den die KfW in ihren Förderprogrammen nutzt. Unterschiedliche Zahlenwerte geben an, wie hoch der Jahresenergiebedarf im Verhältnis zu einem vergleichbaren Neubau ist. Je niedriger die Zahl, desto höher die Energieeffizienz und damit auch die Förderung.
Die folgende Tabelle stellt die gewährte Kredithöhe in Abhängigkeit des Energie-Standards dar. Neben der Darlehenssumme zu sehr günstigen Konditionen profitieren Sie zudem von einem Tilgungszuschuss, der bis zu 30.000 Euro betragen kann.

Standard Primärenergiebedarf Transmissions- wärmeverlust Maximale Kredithöhe pro Wohneinheit
KfW-Effizienzhaus 40+
(Photovoltaik-Anlage kombiniert mit stationärem Batteriespeicher)
40 % weniger im Vergleich zum Standard-Effizienzhaus 100 55 % 120.000 Euro mit 25 % Tilgungs­zuschuss (maximal 30.000 Euro)
KfW-Effizienzhaus 40 40 % weniger im Vergleich zum Standard-Effizienzhaus 100 55 % 120.000 Euro mit 20 % Tilgungs­zuschuss (maximal 24.000 Euro)
KfW-Effizienzhaus 55 55 % weniger im Vergleich zum Standard-Effizienzhaus 100 70 % 120.000 Euro mit 15 % Tilgungs­zuschuss (maximal 18.000 Euro)

Die KfW bietet noch weitere Zuschussprogramme. Sie sollten sich daher immer vorab genau informieren.

Zur KfW

 

Nebekosten

Bei der richtigen Immobilienfinanzierung müssen die Nebenkosten beachtet werden

Haus

Neben den bereits beschriebenen Nebenkosten - Notarkosten, Grunderwerbssteuer und Maklercourtage - kommen bei einem Neubau auch Kosten für die Grundstückserschließung auf Sie zu. Gemeint ist hier in der Regel der Anschluss an das öffentliche Netz zur Strom-, Gas- und Wasserversorgung bzw. der Abwasseranschluss. Sprechen Sie unbedingt mit Ihrem Bauträger oder Architekten über weitere Kosten wie z.B. für Carport, Gartenanlage oder Pflasterung.

Kalkulieren Sie als Kreditnehmer einer Baufinanzierung neben der monatlichen Rate auch die Kosten für den Betrieb Ihrer Immobilie ein. Folgende Kostenblöcke fallen u.a. neben der Finanzierung an:

  • Grundsteuer
  • Abfallgebühren
  • Kosten für die Immobilienversicherung
  • Nebenkosten für Strom, Wasser, Gas und Heizung
  • Kosten für Internetanbieter, Telefon und Kabelfernsehen
  • Kosten für den Schornsteinfeger
  • Rücklagenbildung für spätere Reparaturen oder Instandhaltung

Die Höhe der Kosten variiert in Abhängigkeit des Energiestandards des Hauses und der Größe der Wohnfläche. Als Richtwert können Sie mit zwei bis vier Euro pro Quadratmeter Wohnfläche rechnen, die Sie als Betriebskosten ansetzen sollten.
Hinzu kommt, dass Sie auch einen Puffer für Instandhaltungsmaßnahmen einkalkulieren müssen. Denn mit zunehmendem Alter der Immobilie ist die Wahrscheinlichkeit groß, dass Schönheitsreparaturen anstehen oder auch tiefergehende Sanierungen notwendig werden.

Dieser Anteil des Einkommens sollte für die Baufinanzierung maximal aufgewendet werden

Eine Überbelastung Ihrer finanziellen Möglichkeiten bei der Baufinanzierung ist in jedem Fall zu vermeiden. Bedenken Sie, dass Einkommensschwankungen bei Jobverlust, Krankheit oder Kurzarbeit schnell eintreten können. Zudem fallen auch neben der Immobilie Kosten für Auto, Urlaube und Ihre persönlichen Bedürfnisse weiterhin an. Bei einer soliden Baufinanzierung sollten Sie maximal 40 Prozent Ihres Nettoeinkommens für die Baufinanzierung inklusive aller Nebenkosten ausgeben. Sonderzahlungen wie Weihnachtsgeld, Urlaubsgeld oder ein dreizehntes Monatsgehalt sollten unberücksichtigt bleiben. Wenn Sie diesen Richtwert einhalten, haben Sie immer noch ausreichend finanzielle Puffer für unvorhergesehene Engpässe. Bei einem Nettoeinkommen von 3.000 Euro sollten Sie daher nicht mehr als 1.200 Euro für Kreditraten und Nebenkosten ansetzen.

Baufinanzierung zu zweit – beachten Sie Ihre Lebensumstände

Häufig wird die Baufinanzierung nicht alleine, sondern als Familie geplant. Wenn Sie und Ihr Partner oder Ihre Partnerin beide ein Einkommen haben und die Finanzierung gemeinsam stemmen möchten, sind die finanziellen Möglichkeiten größer. Zudem kann ein höherer Tilgungssatz umgesetzt werden. Beachten Sie aber unbedingt die Lebensumstände zum aktuellen Zeitpunkt sowie auch in kommenden Jahren. Wenn Sie beispielsweise planen Kinder zu bekommen, sollten Sie den Wegfall des Einkommens eines Partners einplanen.

Wann lohnt es sich die Baufinanzierung auf mehrere Darlehen aufzuteilen?

Es kann durchaus sinnvoll sein, die Baufinanzierung auf mehrere Darlehen aufzuteilen. Wenn Sie die Immobilie nach einem KfW-Effizienzhausstandard planen und die dafür vorgesehene Fördersumme als Kredit in Anspruch nehmen, profitieren Sie bei diesem Anteil von günstigen Konditionen und evtl. Zuschüssen.
Sie können die Finanzierung in unterschiedliche Laufzeiten und Zinsbindungen aufteilen und sich so unter Umständen einen günstigeren Zins sichern. Das macht immer dann Sinn, wenn feststeht, dass ein fester Betrag in die Finanzierung mit einfließt und dadurch ein Darlehen abgelöst werden kann. Das kann durch einen zuteilungsreifen Bausparvertrag oder eine Lebensversicherung erfolgen.

Die Anschlussfinanzierung – halten Sie den Geldmarkt im Auge

Sie schließen einen Kreditvertrag immer mit einer festgelegten Zinsbindungsdauer ab. Nach diesem Zeitraum wird der Zinssatz an das derzeit gültige Marktniveau angepasst. Aktuell befinden wir uns in einer ausgeprägten Niedrigzinsphase, sodass die Gefahr groß ist, dass in zehn bis 20 Jahren die Zinsen steigen werden. Bedenken Sie, dass so bei der Anschlussfinanzierung Ihre monatliche Rate steigen kann. Dies sollten Sie beachten und entsprechenden finanziellen Puffer einplanen. Höchstmögliche finanzielle Sicherheit erhalten Sie durch Abschluss eines Vertrags mit langer Zinsbindung.

Wichtiges Wissen zur Sondertilgung

Neben den bereits erläuterten Begriffen, werden Sie im Zusammenhang der Baufinanzierung auch auf den Begriff Sondertilgung stoßen. Dies bezeichnet die Tilgung eines Teils der Kreditsumme außerhalb der monatlichen Raten. Sie haben so die Möglichkeit, früher die Finanzierung zurückzuzahlen. Viele Banken bieten Möglichkeiten zur Sondertilgung an.

Häufig gefragt

Wie setzt sich die monatliche Rate einer Baufinanzierung zusammen?

Die monatliche Rate einer Baufinanzierung setzt sich aus dem Sollzins und dem Tilgungssatz zusammen. Beim gängigen Annuitätendarlehen bleibt Ihre monatliche Rate für den Zeitraum der Zinsbindung gleich. Allerdings zahlen Sie zu Beginn anteilig überwiegend Zinsen und eine niedrige Anfangstilgung ab, während der Tilgungsbetrag mit sinkender Restschuld steigt.

Wann bekommt man die besten Zinsen?

Wie hoch der Zinssatz bei Ihrem Kreditabschluss ist, hängt von mehreren Faktoren ab. Zum einen spielen der Leitzins der Europäischen Zentralbank sowie das allgemeine Zinsniveau auf dem Geldmarkt eine Rolle. Hinzu kommt, wie viel Eigenkapital Sie in die Baufinanzierung einbringen können. Je höher der Eigenkapitalanteil ist, desto geringer das Risiko der Bank und damit auch der Zinssatz.

Ist es sinnvoll, die Tilgung zu ändern?

Gerade in Zeiten von niedrigen Zinsen kann es sinnvoll sein, die Tilgung zu erhöhen. Wenn sich Ihre Einkommensverhältnisse ändern, zum Beispiel weil Sie befördert werden, ist eine Erhöhung der Tilgung empfehlenswert oder Sie eine Familienpause einlegen möchten, kann die Möglichkeit einer Ratenreduzierung für Sie interessant werden. Die Möglichkeit des Tilgungssatzwechsels sollten Sie mit ihrem Berater vereinbaren.

Was ist eine Sondertilgung?

Eine Sondertilgung bezeichnet eine Zahlung außerhalb der monatlichen Rate der Baufinanzierung. Sie haben so die Möglichkeit, die Schuldenlast zu senken. Wenn Sie beispielsweise eine Summe erben oder eine Sonderzahlung bei Ihrer Anstellung erhalten, kann sich die Sondertilgung lohnen. Beachten Sie, ob eine Sondertilgung in Ihrem Kreditvertrag zulässig ist. Viele Verträge sehen eine Sondertilgung von fünf Prozent der Kreditsumme vor.